Contenu de la délibération
Il s'agit des parcelles BA 132- BA 133- BA 137- BA 138- BA 139- BA 141 qui se trouvent juste avant les Bastides sur la voie Aurelia, et BA 159 BIS- BA 160 - BA169 au dessus de l'école Manon des Sources. La surface totale de ces parcelles est de 2743 m2.Ces parcelles seront cédées à la société ALTAREA COGEDIM afin d’y réaliser un projet qui devrait comporter 30% de logements pour actifs (comprenez logements sociaux), pour une surface de plancher totale d’environ 6400m², dont 1465m² générée sur les parcelles communales. Cette surface constructible est obtenu grâce à la loi ALUR qui a supprimé le COS pour ne garder que l'emprise au sol et les règles de hauteur et de distance aux limites.
La commune étant en état de carence, la loi impose 30% de logements sociaux sur toutes opérations de plus de 800 m2 de surface de plancher ou de plus de 12 logements. Une convention entre l'Etat, représenté par le préfet et un bailleur social a du être signée en vue de racheter et gérer ces logements sociaux. Une participation de la commune au rachat de ces logements est obligatoire (5000 € par logements maximum).
On peut estimer l'opération à au moins 70 logements, s'étendant vraisemblablement entre les 2 blocs de parcelles cédées.
L'accès se fera par la départementale au dessus de l'école Manon des Sources.
Le prix de cession est de 725 000 euros correspondant à l’estimation de France Domaine. On peut juger cette estimation faible au regard de la surface de plancher construite (1465 m2, environ 18 appartements). C'est sans doute du au manque d'historique des ventes, sur lequel France Domaine se base, cette constructibilité n'étant acquise que depuis quelques mois. Sans compter que la commune devra reverser une somme qu'on peut estimer à 100 000€ pour le rachat de ces logements, sans pour autant avoir un droit de regard sur leur utilisation ou en tirer un revenu.
Enfin "La commune a souhaité que soit envisagée la conservation des ruines templières situées en partie Nord-est du projet. Un relevé de ces vestiges a été réalisé par un géomètre, le débroussaillage et la mise en sécurité ont été opérés.La réhabilitation de ce monument pourra donc être réalisée, après cession à la commune de l’ensemble des parcelles sur lesquelles se trouve la ruine."
Notons que ces terrains sont traversés par 4 chemins communaux cadastrés. Le chemin rural "de Cagnes-sur-Mer à Gattières" ne semble pas poser de problème car il fait l'objet, dans cette partie de l'emplacement réservé numéro 19 qui devrait être réalisé par le promoteur. Pour supprimer (vendre au promoteur) ce chemin rural, la loi impose qu'il soit désaffecté, ce qui n'est pas prouvé, qu'une délibération du conseil municipal soit prise et qu'une enquête publique soit faîte. Il semble que certaines parcelles ne soient accessibles que grâce à un de ces chemins et leur suppression pourrait se révéler délicate puisqu'elle enclaverait ces parcelles.
Notre position
Au premier abord, nous étions plutôt favorable à cette délibération, mais suite à des discussions dans les jours précédant le conseil, nous avions changé d'avis.Dans cette délibération, ce qui ne nous dérange pas, c'est :
- l'atteinte au socle du village: le socle du village n'est pas celui
de St Paul, St Jeannet ou Tourrettes-sur-Loup par exemple. Car
- le village est plus récent, cela se perçoit
- le mitage des villas est déjà très présent
- la Mairie, la Mairie annexe, l'école primaire, le parking et enfin les récents travaux sur la Mairie ont tous contribué à supprimer ce socle
- la construction de logement sociaux: c'est un besoin général et leur absence nous coûte des sommes importantes.
- la construction de "petits immeubles" dans les zones UB et UC, conformément au PLU, en veillant à les intégrer dans le paysage et à ne pas gêner les riverains.
- le prix de cession
- l'obligation pour la commune de financer une partie du rachat des logements sociaux (Instruction du Gouvernement du 27 mars 2014, NOR : ETLL1401140J, 5000€ par logement maximum). On devrait en tenir compte dans le prix de cession.
- la densité supérieure au COS du PLU (plus de 0,5 vs 04)
- les infrastructures (les routes et encore plus la station d’assainissement)
- l'absence de vision de l'urbanisme pour notre commune et en particulier l'organisation du sud du village, qui risque de n'être qu'une superposition d'opérations immobilières
- l'absence d'information sur le bailleur social, son implication actuel dans le projet et les conditions de rachat des logements sociaux
- l'absence de réflexion sur la croissance actuelle et future de la population (une étude INSEE, de novembre 2014, montre que la Métropole NCA a perdu des habitants entre 2006 et 2011, même si à l'intérieur de NCA le moyen pays est encore en croissance)
- la nature du projet et son intégration dans le paysage dont nous n'avons aucune idée
- l'absence de concertation avec les habitants pour un projet de cet ampleur, dont le budget est sans aucun doute supérieur au budget de fonctionnement de la commune
Enfin un point de détail: Il était précisé que ces logements sont destinés "aux actifs locaux". Nous avons demandé et obtenu la suppression de "locaux": c'est illégal (règle posée par l'article R 441-2-1 du Code de la construction et de l’habitation selon laquelle aucune condition de résidence préalable ne peut être opposée au demandeur). La HALDE l'a rappelé dans une délibération du 12 mars 2007. De même le Conseil d'Etat a rappelé ce principe d'égalité dans plusieurs jugements (CE 5 oct. 1998, n° 172597, commune de Longjumeau, CE 10 juillet 1996, n° 162601, ville d’Epinay-Sur-Seine). Les seuls critères légaux relatif à la localisation du demandeur sont l’éloignement du lieu de travail et la proximité des équipements répondant aux besoins du demandeur. Cela n'a pas empêché le Maire, peut être mécaniquement, de reprendre oralement le terme "actifs locaux". C'est symptomatique d'une droite qui n'a jamais intégré certain principe de la république et reste cramponné sur ses valeurs communautaristes depuis plus de 200 ans.
Déroulement du conseil
In fine, M.Meïni a proposé le retrait de cette délibération et la constitution d'un commission examinant les constructions proposées.L'opposition, dans son ensemble, a plaidé pour le retrait de la délibération et la constitution d'une commission.
La présence de nombreuses personnes a certainement joué un rôle primordial dans cette décision. Il a demandé aux membres de sa majorité d'exprimer leur avis en faisant un tour de table. C'est la première fois que cela se produit depuis qu'il est Maire. Certains ce sont exprimer pour le retrait, d'autres contre. L'argument exposé contre le retrait était que le promoteur pouvait très bien grâce à la loi ALUR déposer un permis sur les terrains qu'ils maîtrisent déjà avec une densité beaucoup plus importante. Si cela est exact théoriquement, la commune a des moyens de refuser des permis qui, par exemple, ne correspondraient pas aux possibilités des infrastructures. Un promoteur préférera sans doute ouvrir un dialogue plutôt que de suivre la voie d'un conflit long et à l'issue incertaine.
M.Meïni a semblé hésiter mais a opté, sagement, pour le retrait de cette délibération. C'est la première fois qu'il retire une délibération en cours de conseil. Audio...
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