Bilan de la DTA: Développement et environnement

Les services de l'Etat (préfecture) ont fait récemment un bilan de 10 ans de mise en œuvre de la Directive Territoriale d'Aménagement (DTA) des Alpes-Maritimes.

Vous pouvez la trouver sur le site du GIR-Maralpin.

Voici un bref résumé dans les domaines du développement et de l'environnement, adapté à notre secteur.

Développement

• Le nombre d’emplois sur Sophia – Antipolis est passé de 21 000 à 31 000 dans les 10 dernières années.
• Il a été acté que dans le moyen terme le développement de Sophia Antipolis se ferait à l’intérieur du périmètre actuel, dans les 400 hectares urbanisables restant.
• Les objectifs de production de nouveaux logements ont été largement sous estimés par la DTA. C’est également le cas en ce qui concerne les logements sociaux.
• En 10 ans, le nombre d’étudiant des Alpes-Maritimes est passé de 39 000 à 40 000, soit une quasi stabilité.
• Concernant l'enseignement supérieur et la recherche les objectifs de la DTA ont très souvent été atteint ou dépassé Néanmoins une récente étude de l’INSEE (Analyses PACA, n°7, Novembre 2014) rappelle que la Métropole Nice Côte d’Azur est dix à quinze fois moins attractive que Toulouse ou Grenoble qui possèdent des établissements d’enseignement supérieur de forte renommée.

Environnement:

• Les Plan de Prévention des Risques (incendie, inondation) ont progressé et il convient à présent d’y ajouter les risques de submersion marine et les risques géotechniques.
• Le besoin en eau a cru moins rapidement que la DTA ne l’avait prévu mais il n'y a pas de gestion intégrée de la ressource en eau.
• Des efforts ont été faits dans le traitement des eaux usées mais des stations secondaires restent à créer (Vence) et d’autres à améliorer (Cagnes).
• Les objectifs de gestion des déchets n’ont été que partiellement atteint et il faudra trouver des lieux pour de nouvelles installations de stockage des déchets.
• Désormais 80% des documents d’urbanisme sont compatibles avec la DTA.
• Il y a une stabilité globale de la surface des zone agricoles mais près de 50% ne sont pas exploitées.
• Le remplacement de terres fertiles par des espaces de moindre valeur, voire forestiers, n’est pas évalué.
• Le bilan appelle à des politiques volontaristes pour exploiter les zones agricoles.
• L’urbanisation a nettement ralentit Le scénario de croissance prévu par la DTA a globalement été respecté jusqu’en 2006 mais il semble qu’après un réel tassement ait eu lieu et que les communes du littoral aient perdu des habitants au profit du moyen pays. Le haut pays a vu sa population progresser assez nettement.

Le point sur le site IBM

IBM vient de signer le bail de location du futur immeuble "The crown" de Nice Meridia.
Le promoteur, qui attendait cette signature, va pouvoir commencer les travaux de construction de cet immeuble.

On peut estimer raisonnablement que le déménagement aura lieu fin 2015, début 2016.

Le 15 Mai, la société propriétaire du site IBM a publié un "Interim Management Statement".

Elle y annonce la décision d'IBM de quitter son site historique.

Elle écrit également:
"We are in discussions with the local government to determine alternative uses for the site should IBM vacate. The site is located within a predominantly residential area, which could permit a range of alternative uses, however it is expected to take some time to resolve a rezoning or change of use with the local government."

Ce qui veut dire "Nous discutons avec les autorités locales afin de déterminer la destination du site si IBM le libère. Ce site est situé dans une zone essentiellement résidentielle, qui permettrait une gamme de destination, quoiqu'il en soit cela prendra un certain temps pour modifier le zonage ou changer la destination avec les autorités locales."

Autrement dit, le propriétaire discute avec les "autorités locales" (la Métropole, je suppose) pour faire modifier le PLU et autoriser du logement dans cette zone.

Et on le comprend. Car quelles sont les autres possibilités ?

1) Le rachat par une entreprise semble très difficile. Étant donné les surfaces (36 000 m2), il faut environ 2000 employés pour
les rentabiliser.

2) Le rachat par une société d'investissement, du même type que le propriétaire actuel, est également problématique.
Il serait très difficile de trouver suffisamment d'entreprises pour remplir les locaux.

3) Le campus: c'est ce que souhaite le Mairie. Mais c'est sans doute une utopie car l'Univertsité de Nice Sophia Antipolis vient de construire un campus
à Sophia Antipolis pour près de 80 millions d'Euros. Elle doit également s'installer à Nice Meridia ( IMREDD ).
Délocaliser une grande école semble aussi utopique, lorsqu'on connaît le lien entre les écoles et leurs territoires, qui forge leurs marques depuis des décennies. Une antenne d'une grande école, l'instar des Mines de Paris à Sophia Antipolis, ne suffirait pas à remplir 36 000 m2. Et la conjoncture ne se prête certainement pas à de tels investissements.

4) Un club de vacances, comme le club med à Opio: y-a-t-il un marché pour ce type de structure ?

Quelle que soit la solution, plusieurs dizaines de millions d'Euros seront nécessaires pour moderniser et adapter le site.

Personnellement, je suis favorable, par ordre de préférence, à :
1) L'installation d'entreprises, afin de conserver un équilibre entre résidence et zone d'emploi sur La Gaude
2) L'installation d'un campus qui apporterai une diversité
3) Des logements, avec bien entendu l'instauration d'un Périmètre de Mixité Sociale imposant 30% de logement sociaux

Etant donné la faible probabilité qu'une entreprise arrive ou qu'un campus s'installe,
il faut absolument considérer la solution du logement.

Dans ce cadre, il faudra veiller à ce que le site ne devienne pas une grande résidence isolée du reste de la commune, vivant en autarcie avec ses propres commerces. Il faudra créer une synergie et un partage fonctionnel avec les Nertières.

Dans tous les cas, il faudra que les infrastructures de transport suivent: un renforcement de la ligne de bus 55, une nouvelle route métropolitaine descendant du Mont Gros à La Baronne, puis un pont entre la Baronne et Lingostière et la connexion au futur Tram.

Qu'en à Malongo, il vient d'emménager dans les bâtiments T6 et T6X au nord-ouest du site, qui viennent d'être réhabilités et qui ne font bien entendu pas partie des 36 000 m2 dont il est question ci-dessus.

Exercice du droit de préemption urbain par le préfet

  Un arrêté préfectoral en date du 10 Mars 2014 délègue à l’Établissement Public Foncier PACA l'exercice du droit de préemption urbain sur 3 parcelles à La Baronne (AL190, AL191 et AL192), dans le but de construire des logements sociaux. 

  Ce terrain de 3084 m2 est situé sur le chemin Allo Marcelin.

  Aujourd'hui, ces terrains sont en zone UF au Plan Local d'Urbanisme. Ils n'ont donc pas une grande constructibilité; un COS de 0,2 qui permet de construire 616 m2 de surface de plancher. Même avec un sur-COS pour du logement social, cela reste limité. La hauteur est limitée à 7 mètres (1 étage).

  Une opération similaire (cf Double zéro pour la politique du logement social à La Gaude ) a déjà eu lieu, sans arriver à son terme, le propriétaire ayant refusé de vendre son terrain (c'est son droit).

Toutes les remarques de l'article Double zéro pour la politique du logement social à La Gaude sont valables: la commune n'a plus la maîtrise de sa politique de logement social et c'est sa faute.