Le PLH est constitué de 3 documents:
- le "Diagnostic habitat"
- le "Document d'Orientation"
- le "Programme d'Action"
Diagnostic Habitat
Le contexte démographique et économique
Le PLH constate une accélération de la croissance démographique sur la période 1999 - 2006 par rapport à 1990 - 1999.
Néanmoins, par rapport aux autres grandes agglomérations Françaises, la croissance de NCA est significativement inférieure. Cela provient des contraintes naturels, du manque d'espace, comparativement à d'autres agglomérations telles que Toulouse ou Montpellier.
Cette croissance est essentiellement due à un apport externe (88 %). Seul 12% provient du solde naturel.
Le PLH constate un rajeunissement de la population, une grande disparité des ressources et un parc de logement social nettement insuffisant. Les difficultés de développement du logement social, selon ce PLH, sont le cout du foncier et "un problème culturel et social propre à la région (recours contre les permis notamment)". Il n'est fait aucune mention de l'absence de volonté politique (voire de résistance dogmatique) à l'implantation de logements sociaux...
Le déficit en logement sociaux est d'environ 24 000 (par rapport au 20% de loi SRU).
En conséquence, le parc privé est à confort variable et absorbe la faiblesse du parc social. Le marché de l'accession à la propriété de moins en moins ouvert aux locaux. Le parc social manque de fluidité (rotation insuffisante).
Il y a "une sous estimation des besoins de la population jeune et étudiante" (C'est sans doute la langue de bois pour dire qu'on ne se préoccupe pas beaucoup de la jeunesse dans ce département).
Les grands principes d'une politique de l'habitat
Le PLH souligne la nécessité d'avoir:
- Une volonté politique
- La définition de projets (identification des espaces d'accueil)
- Des partenariats avec le privé
- Une anticipation et l'utilisation d'outils existants:
- OIN - ZAD (Zone à Aménagement Différé = permet de "geler" des zone pour éviter la spéculation)
- Droit de préemption urbain
- Majoration du COS dans le cas de construction de logement sociaux
- Une recherche des espaces dans le tissu urbain existant (et donc une densification) qui doit éviter le mitage et cesser de privilégier l'habitat individuel
Un zoom sur les espaces contraints ou protégés dans le moyen pays
À La Gaude, il existe très peu d'espaces protégés:
- Une ZNIEFF sur le Vallon de la Cagnes
- Une ZICO, ZPS(Natura 2000) sur le lit du Var
Ces protections concernent la faune et la flore et sont très relatives, chacun peut le constater.
Le Parc Naturel Régional des Préalpes d'Azur constituera une protection plus solide mais, en l'état, ne concerne pas La Gaude et commence aux Baous.
Programme d'action
Les PLU des communes devront permettre la mise en oeuvre du PLH (et notamment la réalisation de 1268 logements sociaux par an sur NCA).
Une étude d'identification des opportunités foncières sur Vence - St Jeannet - La Gaude sera mise en place.
Les gros projets cités sont Pasteur, Ariane phase I et II, quartier de la gare, Point du jour (Saint Laurent du Var).
Orientations PLH
Jusque là, entre le diagnostic et le programme d'action présentant des grands principes, nous ne pouvions qu'approuver. Mais avec le document d'orientation, nous avons des divergences importantes.
Cela commence plutôt bien en fixant 2 objectifs sensés pour les communes du moyen pays, tirés de la Directive Territoriale d'Aménagement (DTA):
- Le renforcement des centres afin de limiter les déplacements
- La mise en valeur des espaces naturels afin de limiter l’étalement urbain et permettre de préserver l’identité des villes et des villages, leurs patrimoines, leurs cultures et leurs paysages.
Une politique volontariste d'accélération de la croissance démographique
Puis, après tout ces beaux discours sur la protection de l'environnement et le "développement durable", on rentre dans le vif du sujet en citant les objectifs de l'OIN (Opération d'Intérêt Nationale) sur la plaine du Var: 40 000 à 60 000 habitants supplémentaires en 20 ans dans la vallée du Var.
60 000 habitants, c'est 5 fois la taille de Carros, rajouté à l'existant dans la vallée du Var. Sans compter les nouveaux équipements: le stade, la gare multimodale, le déplacement du MIN, Nice Meridia (une "technopole urbaine")...
Puis, le PLH prends sa part dans cette stratégie de croissance démographique en préconisant "un scénario volontariste d'accueil de nouveaux habitants". Il propose d'augmenter la croissance démographique (il s'agit donc bien d'une accélération). L'objectif visé est de passer à +3000 habitants par an, alors que la croissance constatée entre 1999 et 2006 a été de +2500 par an. Et rappelons que la croissance de NCA est constitué à 88% d'apports extérieurs. Cette part va donc encore augmenter.
Les mots ont un sens: "volontariste" signifie que on ne se contente pas d'accompagner une croissance naturelle mais qu'on se propose de l'amplifier.
L'idée derrière cette politique, on le comprend bien, c'est la puissance, la rivalité avec les grandes métropoles méditerranéennes. Mais au lieu d'essayer, vainement (l'agglomération de Barcelone, c'est 4,7 millions d'habitants en 2007), de rivaliser en quantité nous ferions mieux de penser à la qualité. Cette fuite en avant n'aboutira qu'à la poursuite du saccage de la côte d'azur.
Il est temps d'avoir au niveau national une politique équilibrée d'aménagement du territoire. D'évidence, certaines métropole (Toulouse, Montpellier par exemple) n'ont pas les mêmes difficultés d'expansion que Nice. La bande littorale, de Nice à Mandelieu, est devenu un milieu urbain. Le moyen pays est rapidement grignoté par le mitage. A ce rythme, dans une dizaine d'année, il ne restera plus aucun terrain constructible dans le moyen pays. La densification de certaines zones va permettre de repousser cette échéance. Mais après, vers 2030, que fera-t-on ? Aujourd'hui, comme sur bien d'autres sujets, plus importants voire vitaux (énergie, ressources naturelles, climat), c'est la politique de l'autruche. Des grands principes, des beaux discours, mais un manque cruel d'actions concrètes.
Nous proposons au contraire de:
- limiter la croissance démographique à ce qui est nécessaire pour atteindre l'objectif de la loi SRU
- réhabiliter certains espaces urbains
- développer les transports en commun
- protéger ce qu'il reste d'espaces naturels
Des objectifs insuffisants en logements sociaux
Le PLH prévoit 1268 nouveaux logements sociaux par an. A ce rythme, en 2020, NCA aura un déficit d'environ 12000 logements sociaux par rapport à l'objectif SRU.
Le logement social à La Gaude
Les objectifs du PLH
Le PLH fixe un objectif de 24 nouveaux logements sociaux par an sur La Gaude (dont 6 reconquêtes sur l'ancien).
Le Maire juge cet objectif très ambitieux, L'Evolution Durable totalement irréalistes.
Et pourtant, cela représente 6 reconquêtes sur l'ancien et 3 unités de 6 logements que l'on pourrait répartir sur le Village, les Nertières et le Baronne. Du point de vue de l'urbanisme, c'est très raisonnable.
On nous dit que le vrai problème serait le foncier. Pourtant NCA a signé le "Pacte Foncier 06" dans lequel est énuméré un certain nombre de dispositifs, rappelés dans le PLH, permettant d'agir: les Z.A.D. (Zones d'Aménagement Différé), la D.U.P. (Déclaration d'Utilité Publique) et le Droit de Préemption Urbain. Il y a des moyens mais peut être manque-t-il une réelle volonté politique.
Les objectifs de la loi SRU
Le nombre de logements sociaux fixé par la loi SRU pour La Gaude est d'environ 500.
Au 01/01/2008, il y en avait 18, selon le PLH. Le décompte actuel ne fait pas consensus. Disons qu'il en reste 450 à créer, jusqu'en 2020. Cela représente 45 par an, disons 9 reconquêtes et 36 constructions nouvelles, soit 3 unités de 12 logements (ou 6 unités de 6 logements). Là on peut parler d'objectif ambitieux. Et c'est exactement ce type d'objectif qu'il convient de se fixer.
En ayant un objectif à 50% de la loi SRU et en le déclarant d'entrée de jeu difficilement atteignable, nous courrons plusieurs risques:
- NCA se chargera de remplir cet objectif en nous imposant ses logements sociaux. Et quoi de plus simple que d'agir en masse dans le périmètre de l'OIN ? Il suffit de regarder le PADD de nos voisins de Saint Jeannet, qui ont pleinement intégré cette possibilité
- Le parc privé continuera de croitre à sa vitesse pendant toutes ces années. Pour atteindre les objectifs de la loi SRU, il faudra encore repousser les limites de l'urbanisation. Pour mémoire, si La Gaude poursuit sa croissance, en 2020 il ne restera plus aucun terrain constructible disponible au sens du POS actuel. La vitesse de construction des logements sociaux conditionnent donc directement la sauvegarde des espaces protégés. Sauf, bien sur, si nous construisons en masse dans le périmètre OIN...une ineptie que chacun peut comprendre.
Un mot sur les besoins en logement sociaux
Voici quelques chiffres qui montrent qu'il existe un réel besoin de logements sociaux à La Gaude:
- En 2006, 1140 foyers fiscaux étaient non imposables (un tiers du total). Leur revenu net imposable etait de 9841 euros, soit 820 euros mensuel (par foyer).
- En 2006, 582 ménages étaient non imposables (c'est à dire aucune des personnes habitants le ménage était imposable)
- En 2006, 528 ouvriers habitaient à La Gaude dont 168 ouvriers non qualifiés
- En 2007, 20% des ménages locataires (sur La Gaude) gagnaient moins de 1200 € par mois (ensemble des revenus du ménage). Cela représentait 127 ménages.
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